Quelle maison pouvez-vous vous permettre ?
Une règle rapide vous approche, mais votre vrai budget dépend de vos dettes, de votre apport et des frais qu'on oublie. Voici comment trouver votre chiffre.
Estimez votre mensualité complète de prêt immobilier, taxe et assurance comprises.
Acheter un logement est le plus gros achat de toute une vie pour la plupart des gens, alors la question qui empêche de dormir est légitime : quelle maison puis-je vraiment me permettre ? Il existe une règle rapide qui vous met sur la bonne piste, puis une méthode plus honnête qui donne un chiffre fiable. Voici les deux, ainsi que les frais qui réduisent votre budget si vous les oubliez.
La réponse courte : 3 à 5 fois votre revenu
En première approche, la plupart des acheteurs peuvent viser un logement dont le prix vaut environ 3 à 5 fois leur revenu annuel brut. Le bas de la fourchette suppose d'autres dettes ou un petit apport. Le haut suppose un apport important, un bon dossier et peu d'autres dettes. Un ménage qui gagne 90 000 par an regarde donc en général un bien entre environ 270 000 et 450 000, selon le reste de ses finances.
C'est une fourchette large, et c'est voulu, car le prix que vous pouvez vous permettre ne dépend pas vraiment du prix affiché. Il dépend de la mensualité, et de sa place à côté de tout le reste. C'est ce que mesure la règle suivante.
La règle du 28/36, expliquée
Le repère le plus utilisé en crédit immobilier est la règle du 28/36. Elle a deux volets. Le premier, les 28 %, dit que votre mensualité de logement totale doit rester à 28 % ou moins de votre revenu mensuel brut, avant impôts. Le second, les 36 %, dit que toutes vos mensualités de dettes réunies, le logement plus les crédits auto, les prêts étudiants et les minimums de cartes, doivent rester à 36 % ou moins du revenu brut.
Ce second chiffre est votre ratio d'endettement, ou DTI, et c'est celui qui compte le plus pour les prêteurs. C'est un repère et non une loi : beaucoup de prêteurs vont jusqu'à un DTI d'environ 43 à 45 % sur un prêt classique, et certains prêts garantis vont plus haut. Mais 28/36 est la ligne qui garde un logement confortable plutôt que serré, et c'est le chiffre avec lequel vous voulez vraiment vivre.
Ce qui compte vraiment comme mensualité de logement
Une erreur fréquente est de raisonner sur le seul remboursement du prêt. Les prêteurs regardent le coût de logement complet : le remboursement du crédit, la taxe foncière et l'assurance habitation, le tout ensemble. Là où elles s'appliquent, l'assurance de prêt et les charges de copropriété s'y ajoutent aussi.
Cela compte, car les taxes et l'assurance peuvent alourdir sensiblement le chiffre brut du prêt. Deux logements au même prix affiché peuvent avoir des coûts mensuels très différents une fois la taxe foncière locale comptée, alors faites toujours le calcul sur la mensualité complète, pas seulement sur le prêt.
Comment votre apport change tout
Votre apport est l'argent que vous mettez au départ, et il déplace le budget plus que presque tout le reste. Plus vous apportez, moins vous empruntez, plus la mensualité baisse, et plus le même revenu porte de maison. Un apport plus élevé baisse aussi votre ratio prêt/valeur, la taille du prêt comparée au prix du bien, et un ratio plus bas vous vaut en général un meilleur taux.
On entend souvent qu'il faut 20 % d'apport. Ce n'est pas une obligation stricte, et beaucoup d'acheteurs mettent moins. Ce que 20 % permet, c'est d'éviter l'assurance de prêt, un coût mensuel ajouté quand l'apport est plus petit pour protéger le prêteur. Un apport plus faible est donc possible ; il implique simplement une mensualité plus élevée et, souvent, cette assurance jusqu'à ce que vous ayez assez de valeur nette.
Comment vos autres dettes réduisent le chiffre
C'est ce que les règles rapides oublient, et c'est pourquoi deux personnes au même salaire peuvent se permettre des logements très différents. Comme les prêteurs plafonnent vos mensualités totales autour de 36 % du revenu, chaque autre remboursement en cours mange directement ce qu'il reste pour le crédit. Un gros crédit auto ou une lourde mensualité étudiante peut retirer une part surprenante du logement auquel vous avez droit.
L'avantage, c'est que cela marche aussi à l'envers. Solder une carte ou finir un crédit auto avant de faire votre demande libère de la place sous le plafond des 36 % et peut relever votre budget sans un centime de revenu en plus. Si vous achetez dans un an ou deux, réduire vos dettes est l'un des moyens les plus efficaces de vous offrir plus de maison.
Un exemple chiffré
Prenons un ménage qui gagne 90 000 par an, soit 7 500 par mois en brut. La règle des 28 % place sa mensualité de logement confortable à environ 2 100 par mois. La règle des 36 % dit que toutes ses dettes réunies doivent rester sous environ 2 700 par mois, donc s'il paie déjà 500 par mois pour une auto et un prêt étudiant, il reste environ 2 200 pour le logement, et c'est le plus bas des deux qui l'emporte.
Environ 2 100 par mois est donc la mensualité cible. Le prix que cela achète dépend du taux et de l'apport, mais avec un apport raisonnable cela pointe vers un bien dans la fourchette de 3 à 5 fois vue plus haut. Changez une donnée, un apport plus grand, un taux plus bas, moins de dettes, et le chiffre bouge. C'est exactement le rôle d'un calculateur de prêt : vous entrez la mensualité qui vous convient et vous voyez le prix qu'elle permet.
La méthode honnête, en quatre étapes
Les règles empiriques sont un point de départ. Voici comment trouver votre vrai chiffre.
D'abord, prenez votre revenu mensuel brut et calculez-en 28 %. C'est votre plafond confortable pour la mensualité de logement complète, taxes et assurance comprises.
Ensuite, additionnez chaque autre mensualité de dette, puis vérifiez que ce total plus la mensualité de logement prévue reste sous 36 % de votre revenu. Sinon, le chiffre du logement doit baisser.
Troisièmement, décidez honnêtement de votre apport, et gardez de côté de quoi couvrir les frais d'achat et une épargne de précaution plutôt que de vider vos économies dans l'apport.
Quatrièmement, testez la mensualité face à votre vie réelle, pas seulement aux ratios. Si 28 % du brut ne vous laissait rien après vos dépenses et votre épargne réelles, le chiffre confortable est plus bas, et il n'y a aucune honte à acheter sous ce qu'un prêteur accepte.
N'oubliez pas les frais au-delà du prêt
Le prix d'achat n'est qu'une partie de l'histoire, et les extras piègent les premiers acheteurs. Prévoyez-les avant de vous engager :
- Les frais d'achat, les frais ponctuels pour conclure la transaction, souvent quelques pour cent du prix, payés en plus de l'apport.
- La taxe foncière et l'assurance habitation, récurrentes et déjà incluses dans la mensualité complète, mais faciles à sous-estimer.
- L'entretien et les réparations, car un logement à vous n'a pas de propriétaire. Mettre de côté environ 1 % de la valeur du bien par an est un repère courant.
- Le déménagement, l'ameublement et des charges plus élevées si vous passez à plus grand qu'en location.
Au total, la réponse à quelle maison vous pouvez vous permettre n'est pas un prix unique, c'est la mensualité qui tient confortablement dans votre revenu et votre vie. Partez de la règle du 28/36, ajustez selon vos dettes et votre apport, et calculez sur la mensualité plutôt que sur le prix. Ainsi vous achetez un logement qui soutient votre vie au lieu de l'étrangler.
Questions fréquentes
Quelle maison puis-je me permettre avec mon salaire ?
En repère rapide, la plupart des acheteurs peuvent viser un prix d'environ 3 à 5 fois leur revenu annuel brut, donc une personne qui gagne 90 000 regarde environ 270 000 à 450 000. Le chiffre exact dépend de l'apport, du taux et des autres dettes, d'où l'intérêt de faire votre propre calcul.
Qu'est-ce que la règle du 28/36 ?
C'est le repère d'accessibilité le plus courant. Gardez la mensualité de logement totale à 28 % ou moins du revenu mensuel brut, et toutes les dettes réunies, logement plus crédits et cartes, à 36 % ou moins. Ce second chiffre est le ratio d'endettement, celui que les prêteurs surveillent le plus.
Quel apport me faut-il ?
Il ne faut pas forcément 20 %, et beaucoup d'acheteurs mettent moins. Mettre 20 % permet d'éviter l'assurance de prêt et vaut souvent un meilleur taux, mais un apport plus petit est possible ; il implique une mensualité plus élevée et, souvent, cette assurance jusqu'à avoir assez de valeur nette.
Mes autres dettes influent-elles sur mon budget maison ?
Oui, beaucoup. Comme les prêteurs plafonnent la dette totale autour de 36 % du revenu, chaque remboursement en cours, auto ou prêt étudiant, réduit ce qu'il reste pour le crédit. Réduire ses dettes avant la demande peut relever le budget sans changement de revenu.
Faut-il utiliser le revenu brut ou net ?
La règle du 28/36 utilise le revenu brut, avant impôts, car c'est ce que citent les prêteurs. Mais on paie le prêt avec le net, donc mieux vaut aussi vérifier la mensualité face à votre revenu net et à vos dépenses réelles, et acheter sous le maximum accepté si cela semble serré.