¿Cuánta vivienda puedes permitirte?
Una regla rápida te acerca, pero tu presupuesto real depende de tus deudas, tu entrada y los gastos que se olvidan. Así encuentras tu cifra.
Estima tu cuota mensual completa de hipoteca, impuesto y seguro incluidos.
Comprar una vivienda es la mayor compra que la mayoría de la gente hace en su vida, así que la pregunta que quita el sueño es justa: ¿cuánta casa puedo permitirme de verdad? Hay una regla rápida que te sitúa en la zona correcta y luego un método más honesto que da una cifra fiable. Aquí tienes las dos, además de los gastos que reducen tu presupuesto si los olvidas.
La respuesta corta: de 3 a 5 veces tus ingresos
Como primera aproximación, la mayoría de compradores puede permitirse una vivienda cuyo precio equivalga a unas 3 a 5 veces sus ingresos anuales brutos. La parte baja supone que tienes otras deudas o una entrada pequeña. La alta supone una entrada grande, buen historial y pocas deudas. Un hogar que gana 90 000 al año mira, por tanto, una vivienda de entre unos 270 000 y 450 000, según el resto de sus finanzas.
Es un rango amplio a propósito, porque el precio que puedes permitirte no depende en realidad del precio de venta. Depende de la cuota mensual y de si encaja junto a todo lo demás que pagas. Eso es lo que mide la siguiente regla.
La regla del 28/36, explicada
La guía de accesibilidad más usada en préstamos de vivienda es la regla del 28/36. Tiene dos mitades. La primera, el 28 %, dice que tu cuota mensual total de vivienda debe quedarse en el 28 % o menos de tus ingresos mensuales brutos, antes de impuestos. La segunda, el 36 %, dice que todas tus cuotas de deuda juntas, la vivienda más préstamos de coche, préstamos estudiantiles y mínimos de tarjetas, deben quedarse en el 36 % o menos del ingreso bruto.
Esa segunda cifra es tu ratio de deuda sobre ingresos, o DTI, y es la que más importa a los prestamistas. Es una guía, no una ley: muchos prestamistas llegan a un DTI de alrededor del 43 a 45 % en un préstamo convencional, y algunos préstamos con garantía suben más. Pero 28/36 es la línea que mantiene una vivienda cómoda en lugar de ajustada, que es la cifra con la que de verdad quieres vivir.
Qué cuenta realmente como cuota de vivienda
Un error común es planificar solo con la cuota del préstamo. Los prestamistas miran el coste de vivienda completo: la cuota del préstamo, el impuesto sobre la propiedad y el seguro del hogar, todo junto. Donde correspondan, el seguro de la hipoteca y los gastos de comunidad también entran.
Esto importa porque los impuestos y el seguro pueden añadir bastante sobre la cifra bruta del préstamo. Dos viviendas con el mismo precio pueden tener costes mensuales muy distintos una vez contado el impuesto local, así que haz siempre el cálculo sobre la cuota completa, no solo sobre el préstamo.
Cómo tu entrada lo cambia todo
Tu entrada es el dinero que pones al principio, y mueve el presupuesto más que casi cualquier otra cosa. Cuanto más pongas, menos pides prestado, más baja la cuota y más vivienda soporta el mismo ingreso. Una entrada mayor también reduce tu ratio préstamo/valor, el tamaño del préstamo frente al precio de la vivienda, y un ratio más bajo suele darte un mejor tipo de interés.
A menudo oirás que necesitas un 20 % de entrada. No es un requisito estricto, y muchos compradores ponen menos. Lo que hace el 20 % es evitar el seguro de la hipoteca, un coste mensual añadido cuando la entrada es menor para proteger al prestamista. Una entrada más pequeña es posible; solo implica una cuota más alta y, a menudo, ese seguro extra hasta que acumules suficiente valor.
Cómo tus otras deudas reducen la cifra
Esto es lo que las reglas rápidas pasan por alto, y por eso dos personas con el mismo sueldo pueden permitirse viviendas muy distintas. Como los prestamistas limitan tus cuotas totales a alrededor del 36 % del ingreso, cada otro pago que ya tienes se come directamente lo que queda para la hipoteca. Un préstamo de coche grande o una cuota estudiantil pesada puede restar una parte sorprendente de la vivienda a la que optas.
Lo bueno es que también funciona al revés. Saldar una tarjeta o terminar un préstamo de coche antes de solicitar libera espacio bajo ese techo del 36 % y puede subir tu presupuesto sin ganar un céntimo más. Si compras dentro de uno o dos años, reducir deuda es de lo más eficaz para poder permitirte más vivienda.
Un ejemplo con números
Toma un hogar que gana 90 000 al año, que son 7 500 al mes en bruto. La regla del 28 % sitúa su cuota de vivienda cómoda en unos 2 100 al mes. La regla del 36 % dice que todas sus deudas juntas deben quedarse bajo unos 2 700 al mes, así que si ya paga 500 al mes por un coche y un préstamo estudiantil, quedan unos 2 200 para la vivienda, y gana la menor de las dos cifras.
Así que unos 2 100 al mes es su cuota objetivo. Qué precio compra eso depende del tipo de interés y de la entrada, pero con una entrada razonable apunta a una vivienda en ese rango de 3 a 5 veces de antes. Cambia cualquier dato, una entrada mayor, un tipo más bajo, menos deuda, y la cifra se mueve. Para eso sirve una calculadora de hipoteca: introduces la cuota con la que estás cómodo y ves el precio que permite.
El método honesto, en cuatro pasos
Las reglas generales son un punto de partida. Así encuentras tu cifra real.
Primero, toma tu ingreso mensual bruto y calcula el 28 %. Ese es tu techo cómodo para la cuota de vivienda completa, impuestos y seguro incluidos.
Segundo, suma cada otra cuota de deuda mensual y comprueba que ese total más la cuota de vivienda prevista se queda bajo el 36 % de tu ingreso. Si no, la cifra de vivienda tiene que bajar.
Tercero, decide tu entrada con honestidad, y guarda suficiente efectivo para los gastos de cierre y un fondo de emergencia en lugar de vaciar tus ahorros en la entrada.
Cuarto, pon a prueba la cuota frente a tu vida real, no solo a los ratios. Si el 28 % del bruto no te dejara nada tras tus gastos y ahorro reales, la cifra cómoda es más baja, y no hay vergüenza en comprar por debajo de lo que un prestamista aprueba.
No olvides los gastos más allá de la hipoteca
El precio de compra es solo parte de la historia, y los extras pillan a los que compran por primera vez. Presupuéstalos antes de comprometerte:
- Gastos de cierre, las comisiones puntuales para completar la compra, que suelen ser un pequeño porcentaje del precio y se pagan además de la entrada.
- Impuesto sobre la propiedad y seguro del hogar, recurrentes y ya incluidos en la cuota completa, pero fáciles de subestimar.
- Mantenimiento y reparaciones, ya que una vivienda propia no tiene casero. Apartar en torno al 1 % del valor al año es una regla común.
- Mudanza, mobiliario y facturas más altas si pasas a más espacio del que alquilabas.
En conjunto, la respuesta a cuánta vivienda puedes permitirte no es un precio único, es la cuota mensual que encaja con comodidad en tu ingreso y tu vida. Empieza por la regla del 28/36, ajusta según tus deudas y tu entrada, y calcula sobre la cuota en lugar del precio. Así compras una vivienda que apoya tu vida en vez de asfixiarla.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta vivienda puedo permitirme con mi sueldo?
Como guía rápida, la mayoría de compradores puede optar a un precio de unas 3 a 5 veces su ingreso anual bruto, así que quien gana 90 000 mira unos 270 000 a 450 000. La cifra exacta depende de la entrada, el tipo de interés y otras deudas, por lo que conviene hacer tu propio cálculo.
¿Qué es la regla del 28/36?
Es la guía de accesibilidad más común. Mantén la cuota de vivienda total en el 28 % o menos de tu ingreso mensual bruto, y todas las deudas juntas, vivienda más préstamos y tarjetas, en el 36 % o menos. Esa segunda cifra es el ratio de deuda sobre ingresos, el que más vigilan los prestamistas.
¿Cuánta entrada necesito?
No necesitas estrictamente un 20 %, y muchos compradores ponen menos. Poner un 20 % evita el seguro de la hipoteca y suele dar mejor tipo, pero una entrada menor es posible; solo implica una cuota más alta y, a menudo, ese seguro extra hasta acumular suficiente valor.
¿Mis otras deudas afectan a cuánta vivienda puedo permitirme?
Sí, mucho. Como los prestamistas limitan la deuda total a alrededor del 36 % del ingreso, cada cuota que ya tienes, un coche o un préstamo estudiantil, reduce lo que queda para la hipoteca. Reducir deuda antes de solicitar puede subir tu presupuesto sin cambiar el ingreso.
¿Debo usar el ingreso bruto o el neto?
La regla del 28/36 usa el ingreso bruto, antes de impuestos, porque es lo que citan los prestamistas. Pero la hipoteca se paga con el neto, así que conviene comprobar la cuota también frente a tu ingreso neto y tu gasto real, y comprar por debajo del máximo aprobado si se siente ajustado.